2016/06/18埼玉・一戸建て

埼玉で一戸建てを購入する時に気をつけたい落とし穴

中央住販

注意

「一戸建てを買う」
家を買う経験は、一生に一度あるかないかの事です。
家は高額な商品のため、気を付けなければいけない事や知っておかなければいけない知識なども多いです。
一番は信頼の出来るパートナーを見つける事が大事ですが、ご自身でも知っておく必要があります。特に一戸建てをはじめとした不動産は「エリア」の特性として「気を付けるべきこと」があります。

今回はその中でも「埼玉県」のエリアに目を向けてお話をします。東西南北に線路が走っている埼玉県。川口市など川に近いエリアや、巨大都市であるさいたま市。それぞれのエリア特性を踏まえお話していきます。


idea

1. エリアの特性を理解すること

まずはエリアの特性を知っておく事が大事です。一戸建てを購入する時には、「価格」や「間取り」、「設備」といったような点に目がいきがちですが、地域の特性を理解しておく必要があります。

1-1 災害について理解しよう

まずは、災害について理解をしましょう。マストで押さえておきたいポイントは「浸水」と「液状化」、そして「地震」についてです。川口市を例に挙げてご説明します。

・浸水被害
川口市以外でも荒川に近い、戸田市や朝霞市、それにさいたま市浦和区でも見ておくと良いでしょう。
例えば川口市の浸水想定区域図※1を見てみましょう。こちらを見てみると、川口市役所を含む川口市の多くの場所で浸水する可能性があるのが分かると思います。

これは、「概ね200年に1回程度発生する規模の大雨(3日間の総雨量548mm程度)により、荒川の堤防が破堤等をした場合」です。つまり、めったにある事ではありませんが、リスクヘッジのために川に近い川口市や戸田市などで一戸建てを購入する時は、行政のホームページをチェックしておきましょう。

※1埼玉県  川口市  荒川浸水想定区域図 及び 凡例

・液状化について
東日本大震災の時も、特に湾岸エリアを中心に話題になった液状化についてです。液状化とは簡単に言うと、「地震などの大きな揺れによって土の中の水分が結合し地盤が極端に緩くなること」です。これも前項と同じように、川に近い川口市、戸田市、さいたま市浦和区などは見ておいた方が良いでしょう。

行政のホームページで「地盤の液状化危険度マップ※2」という資料があるので、そちらで確認できます。川口市の本資料では、「想定震度を震度6強」として設定しシミュレーションしています。

※2地盤の液状化危険度マップ

・地震について
震源地がある程度分かっているため、どのエリアにどの程度の被害が出るかは予測できます。それが、「地震の揺れやすさマップ※3」と「建物被害予測マップ※4」です。これは、「東京湾近郊でマグニチュード7クラスの地震が発生した場合。川口市で最も大きい揺れが想定されている地震(首都直下地震)をもとに作成」しています。

これは、「川に近い」などは関係なく、どのエリアも確認しておいた方が良いです。特に、住宅がたくさんある、さいたま市浦和区や大宮区では必須で確認しておいた方が良い情報です。

※3地震の揺れやすさマップ

※4建物被害予測マップ

1-2 電車の運行強度


京浜東北線

電車についても地域ごとに確認しなければいけません。インターネットで検索をすると、それなりに情報が出てきますが、実際に朝の時間帯などの電車に乗ってみる事をお薦めします。

例えば、さいたま市浦和区や戸田市、川口市などが通っている埼京線や武蔵野線は高架の路線となっています。そのため、風や雨に弱く強風時には止まりやすいという特徴があります。また、朝霞市や志木市などを通っている東武東上線は相互乗り入れが多いため、朝の通勤・通学ラッシュ時は少々遅れる可能性が高いです。

これらも時期や時間帯によって違うため、そのエリア特性を熟知しているプロの不動産会社に聞いてみると良いでしょう。マイナスの情報だけでなく「朝の〇〇時くらいは座れる」や「朝は〇本に1回始発が出る」などのプラスの情報も聞けるかもしれません。

1-3 住民・地域特性情報

これこそまさに不動産会社にヒアリングをして教えてもらいましょう。エリアごとに、住んでいる方や地域の特性が違います。「さいたま市浦和区などは学校のレベルが高い」、「川口市は場所(大通りから近いなど)によっては交通量が非常に多い」、「さいたま市の中でも〇〇区は公園が非常に多い」
などの情報です。

例えば、スマイティ※5が運用するサイトにて地域ごとの住みやすさ(買い物、グルメ、子育て・教育)をランキング形式で掲載しているサイトもあります。このような情報を駆使しつつ、埼玉エリアに詳しい不動産会社へヒアリングを行うと良いでしょう。

※5スマイティ

2. 中古一戸建てを探すときの落とし穴


注意

 

続いて、中古一戸建てを探すときの落とし穴についてです。

こちらの情報は埼玉県の一戸建てに限らず、どこで一戸建てを購入するにしても知っておくべき事です。

2-1  築21年だと住宅ローン控除は受けられない!?

一戸建ての場合、築年数が20年までが住宅ローン控除の対象となります。
例えばリフォーム工事等がされていて内装や水廻りも新築同様に見える、いざ購入しようと思った時に、その中古戸建が築21年の場合は住宅ローン控除の対象とはなりません。
ちなみに、マンションの場合は築26年以降の物件は住宅ローン控除の対象外です。(他にもいくつか要件があります※6参照)

住宅ローン控除とは、一定の要件を満たし住宅ローンを借りて家を購入(増改築なども含む)すると、年末のローン残高の1%が、最大10年間所得税等から控除される制度です。つまり、税金を安くしてくれるという事です。要件は、取得日や物件によって異なりますので、詳細は国税庁ホームページ※6をご覧ください。

例えば、平成26年4/1~平成31年6/30までに住宅ローンを組み一戸建てを購入した場合、1~10年目までの年末残高の1%が、所得税より控除できます。尚、所得税から控除しきれない分は住民税からも控除できます。言い換えると、所得税、住民税として納税されている額が控除額の上限になります。

※6 国税庁  中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

2-2 住宅ローンの制限が出る場合がある

中古住宅の、特に一戸建ての場合は住宅ローンに制限が出る場合があります。一戸建ては木造建築がほとんどのため、鉄筋コンクリート造のマンションよりも劣化が早いとされます。金融機関は不動産購入に対して融資をする際は、その不動産を担保にいれます。

つまり、中古一戸建ては新築と比べて建物の担保評価が低いため、ローンに制限が出てしまう事があるのです。特に「借入期間」に大きな影響を及ぼします。例えば、新築であれば35年で住宅ローンを組めたのに、担保評価が下がった関係で、中古だと借入期間が「25年」とされてしまう場合もあります。そうなると、月々の支払いが万単位で変わってきますので注意しましょう。

またフラット35(全期間固定金利)の審査には「適合証明」という建物の診断書のような書面が必要になります。今はほとんどの新築物件で適合証明は取得しますが、中古一戸建てだと取得していない場合もあります。その際は、再度取得する必要が(フラット35の融資を利用する時のみ)ありますので注意しましょう。

2-3 瑕疵担保責任の期間が短い、場合によってはないことも

瑕疵担保責任とは「欠陥があった時に売り主が責任をもって保障すること」を指します。
新築住宅と中古住宅ではこの瑕疵担保責任の期間が異なります。
新築住宅では10年間ですが、中古住宅の場合、例え築5年であっても、残り5年間の瑕疵担保責任は引き継ぐことができない可能性があります。
中古住宅では、瑕疵担保責任は、売主買主の間で期間を取り決める事が多いです。3ヶ月~1年程度が多いですが、こちらも不動産会社に相談しながら進めると良いでしょう。

3. 取引時の落とし穴

前項で出た項目以外で気を付けるべきポイントをお話します。

不動産業者を味方につけよう
不動産業者にとっては、「一戸建てを購入したい人」も勿論お客様ですが、「一戸建てを売りたい人」もお客様になります。不動産業者の担当者も人間ですので、どうしても感情が入ってしまうのが正直な所です。例えば、無理な値引き交渉やお客様の立場からの横柄な態度などは、どうしても不動産業者としても良い気持ちにはなれません。

それによって、あまり良いことではありませんが、売主側の立場に不動産業者がまわってしまう場合もあります。そうなると価格の交渉が上手くいかなかったり、物件の紹介が減ったりという事もあり得ます。特別な対応をする必要はないのですが、誠意をもって接し、不動産業者を味方につける事も良い物件を選ぶ大事な要素です。

また売主と接する機会があっても同じことが言えます。売主にとって思い出深い家であれば、大切に住んでくれる人に買ってもらいたいのが心情です。

4. まとめ

このように一戸建てを購入する時には、エリアの特性を考えて購入しなければいけません。そのエリアの特性も様々な要素が絡み合っていますので、自分で調べながらも購入を希望しているエリア(今回の場合は埼玉県)に強い不動産会社を味方につける事が大切です。
本記事に書いてある基礎情報を頭に入れながら、是非埼玉県に強い不動産会社の力を借り、満足のいく一戸建てを購入してください。

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