2016/06/03埼玉・一戸建て

埼玉エリアでの一戸建ての選び方

中央住販

新築一戸建、リビング

一戸建てを検討している方は、どのエリアでどんな物件を選ぶべきか迷う方も多いと思います。
特に、埼玉県の戸建ては東京のベッドタウンということもあり人気が高いです。
埼玉県は、都心にも近く大型商業施設がある川口市や、さいたま市の中でも文教の街として更なる発展が期待される浦和区などが有名です。
更に、埼玉県は海がなく内陸の県のため、津波の心配がないという点も特徴の一つです。

今回は、特に埼玉県の物件にスポットを当てて、物件の分譲種類の特徴を踏まえお話します。

建売分譲とは


戸建

建売分譲とは、土地と建物がセットになった状態で販売されている分譲形態を指します。
つまり「建物が完成している物件」と「建物が未完成の物件」の2つのケースがあります。前者のイメージの方が強いと思いますが、建物が未完成だったとしても、土地と建物がセットでの販売であれば建売分譲と言います。

建物が未完成の状態であったとしても、建築許可を受けているので原則的には購入後に間取りなどを変更することはできません※1。

 

建売分譲のメリット

・仕様、設備が決まっているので、コストを抑えられる
・(建物が完成している場合)建物内が確認できるので、入居後のギャップがない
・(建物が未完成の場合)工事の様子をチェックできるので安心感がある

 

建売分譲のデメリット

・仕様、設備のグレードによっては外観がチープに見える時がある
・(建物が完成している場合)目に見えない部分の不安がある
・(建物が未完成の場合)入居後にギャップを感じる場合がある

 

※1建築許可

建物を販売するには建設業の許可を申請する必要があります。確認申請を提出した後は、大きな用途変更はできませんが、軽微な変更(窓の位置、大きさ、間取りの変更)などは可能。但し、設計変更及び変更届が必要になり手間がかかります。

建築条件付き戸建てとは

一戸建てを購入するという目的のため、土地を購入することです。「建築条件」とは、施工会社が売主によって決まっている状態のことを指します。売主がその土地にあったプランを作っており、それをベースに検討します。基本的には、「土地の売買契約後の3ヶ月以内に建物の建築請負契約が成立する事」を条件とした契約(停止条件付契約)です。

 

建築条件付き戸建てのメリット

・建売分譲と比較をすると間取りや仕様、設備の変更が可能で自由度が高い
・工事の様子をチェックできるので、安心感がある

建築条件付き戸建てのデメリット

・建築会社や設計者を自由に選ぶことはできない
・建売分譲と比べると、間取りや仕様、設備の変更はできるが、注文住宅と比べると制約が多い
・最初のベースプランは売主が既に計画しているので、売主の力量に左右されやすい

 

注文住宅とは


建築

注文住宅は土地を購入し、そこに自分で選んだ設計会社と施工会社によって住宅を建ててもらう事です。
最大の特徴は一から自分の好きなプランを設計し依頼することが出来るという点です。

 

注文住宅のメリット

・間取りや設備、仕様の自由度が高いので自分のこだわりを反映できる
・工事の様子を見る事が出来るので安心感がある

注文住宅のデメリット

・一から全部自分好みにするため費用が高くなりやすい
・打ち合わせのなどの手間や時間がかかる
・設計段階と完成後でギャップが生じる可能性がある

 

この3つの販売方法のメリットとデメリットを簡単にまとめると以下のようになります。

価格 間取りの自由度 安心感
建売分譲 建物完成 × ×
建物未完成
建築条件付き
注文住宅 ×

 

新築住宅と中古住宅の比較

新築住宅と中古住宅にはそれぞれのメリット、デメリットがあります。以下にまとめました。

新築 中古
購入価格 ×
税金の軽減 ×
設備仕様
間取り △(分譲種類による) ×
瑕疵担保責任
入居後のギャップ △(分譲種類による)
入居時期 △(分譲種類による)

 
・購入価格
築年数が経っている分、中古住宅の方が安いです。

・税金の軽減
新築には登録免許税※2、固定資産税・都市計価格税※3、不動産取得税※4の軽減があります。詳細は以下のホームページでご確認ください。

※2国税庁ホームページ 「登録免許税の軽減」

※3東京都主税局 「固定資産税・都市計画税の軽減」

※4東京都主税局 「不動産取得税の軽減」

 

・設備仕様
分譲時の種類にもよりますが、基本的には新築の方が中古よりも設備仕様は新しいです。
参考記事:新築一戸建の最新の設備事情

 

・間取り
新築時は分譲の種類によります。中古時はリフォームしない限りは既存の間取りから選ぶ必要があります。

 

・瑕疵担保責任
新築の場合は不動産会社と一般個人の取引きになるため、基本は主要構造部分に10年間の瑕疵担保責任(欠陥があったら売主が責任を持つ)があります。中古の場合は個人間の売買になりますので、基本は現況有姿(今の状態をそのまま引渡す)で、瑕疵担保を付保する時も3か月~半年程度が多いです。

・入居後のギャップ
新築は分譲の種類によりますが、中古住宅は既に建築されているので室内を見る事が出来ます。

・入居時期
新築分譲は種類によりますが、中古住宅は契約から1ヵ月~2か月程度で入居できます。

埼玉県の戸建てエリアの特徴について

駅距離ごとのエリア特性

駅距離についてもエリアを語る上では外せません。以下が駅に近い物件と駅から遠い物件の違いです。

駅距離が近い 駅距離遠い
価格 ×
資産価値
通勤・通学 ×
商業施設
敷地の広さ
住環境

 

駅からの距離の定義は厳密に規定があるワケではありませんが、概ね徒歩10分のラインで駅近と駅遠で分かれます。
上記の傾向はあくまで物件によります。言い換えると、上記でや×になっている箇所が〇に変わる物件を見つけることが良い物件を見つける秘訣です。

例えば、駅近だけれども公園が近くにあり、周囲も静かで住環境に優れている。駅から遠いけれども、目の前にバス停の始発があり、駅までバスで行くことが出来る。などです。

更に、自分の中の優先順位も忘れてはいけません。
例えば、住環境をあまり求めていなければ、駅近の「住環境」は、多少騒音などがあっても自分の中では〇に変わる事もあります。
価格のこだわりが強ければ、駅遠物件で価格が安ければになるかもしれません。駅近・駅遠の特徴を抑えつつ、自分の優先順位と照らし合わせましょう。

 

人気エリアは「建築条件付き」と「注文住宅」が多い傾向がある

例えば、さいたま市で言えば浦和駅西口や、大宮駅西口、川口市で言えば川口駅東口、西口などの人気の高いエリアは「建築条件付き戸建て」や「注文住宅」が多い傾向があります。

人気エリアであるが故、不動産ディベロッパーが、ある程度の規模の戸建街として売りに出すため「建築条件付き」になりやすいからです。
但し、そこまでの規模がない場合は戸建て街として売却が出来ません。
そのため、1区画ごとで売り出し、個人が購入し注文住宅にするケースが多いです。
人気のエリアで建売住宅が少ない理由は、エリア的に多少資金が高くてもこだわりを持って家を建てたい方が多いからです。

 

「埼玉県全体×注文住宅」と「川口市×注文住宅」

 

続いて、もう一歩エリアを絞った時のお話しです。
埼玉県全体で注文住宅を建築する時には、パワービルダー系と言われている会社に依頼する方が多く※、ハウスメーカーに依頼する方は少ないです。
一方、川口市にフォーカスすると、同水準までハウスメーカーに依頼する方が増えます※。
先ほど言ったように川口市は埼玉県の中でも人気エリアが多くあります。つまり、この傾向は比較的「人気エリア」と言われている他のエリアにも言える可能性があります。

そのため、川口駅以外にも浦和駅や大宮駅付近には同様の傾向がみられる可能性があるという事です。
パワービルダー系とハウスメーカーの違いは(これも明確にはありませんが)、パワービルダー系は比較的建売をメイン、ハウスメーカーが条件付き戸建て及び注文住宅をメインにやっています。それ故、パワービルダー系は価格、ハウスメーカーは商品(間取りなど)に優位性があります。

ここまでをまとめると、埼玉県全体では、注文住宅を建てる人は「価格」へのこだわりが強いが、人気エリアに絞ると、商品へのこだわりが強いと言えそうです。

※リクルート住まいカンパニー調べ

 

プロの目が必要


idea

「埼玉県全体×注文住宅」と「川口市×注文住宅」に目を向けましたが、ここで言いたかったことは、「エリアによってどの方法で建て、どこに依頼するべきかを見極める必要がある」という事です。
エリアごとに分譲種類にバラつきがあるという事は、そのエリアの特性があるという事です。
更に、その特性は先ほどお話をした駅距離によっても変わってきます。

そのため、特に着工数が多くパワービルダー系とハウスメーカー系が混在する、さいたま市、川口市などの「人気エリア」と呼ばれているエリアで物件を探す時には、プロの目が大切です。
なぜなら、着工数が多い上に、施工会社が混在しているため、自分に合った物件を見極めるのが難しいからです。

そういう時は、プロの目を借りエリア傾向を見極め、物件選びや施工方法をアドバイスしてもらうことが大事です。
不動産は専門性が高い上に一生に一度の高価な買い物なので、信頼できるパートナーを見つけましょう。

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