不動産売却時の節税方法とは
2025年03月22日
不動産を売却する際に気になる点は、やはり「税金」ではないでしょうか。
売却益から税金が差し引かれるため、できるだけ税負担を軽くしたいと思うのは当然です。
実は、「不動産売却税金控除」という制度があります。
これを利用することで、賢く節税が可能になります。
今回の記事では、その中でも特に重要な「3000万円特別控除」を中心に解説していきます。
｜｜不動産売却税金控除の基礎知識｜｜
3000万円特別控除とは
個人が居住していた、もしくは居住している不動産を売却する際に、譲渡所得から最高で3000万円を控除できる制度のことです。
譲渡所得とは、不動産売却時に得られる利益のことで、売却価格から購入費用と譲渡費用を差し引いた金額です。
譲渡所得＝売却価格ー取得費（購入費用）ー譲渡費用（仲介手数料など）
この控除は、一定の条件を満たせば利用ができ、譲渡所得にかかる税金を大幅に減らせます。
控除を受けるための条件とは
では、どのような条件があるのかを見ていきましょう。
・売却する不動産がマイホームであること
・買主が親族など特殊な関係者ではないこと
・前年・前々年に3000万円特別控除またはマイホームの譲渡損失の特例を受けていないこと
・売却した年の前年・前々年にマイホームの買い換え特例を受けていないこと：買い換え特例と併用はできません。
・その他の特例を受けていないこと
固定資産の交換特例、収用等の特別控除など、他の税制上の優遇措置を受けている場合は、3000万円特別控除が適用されない場合があります。
・災害による売却の場合、住まなくなった日から3年以内の売却であること
以上の条件をすべて満たしている必要があります。
3000万円特別控除の計算方法
3000万円特別控除の計算方法は下記となります。
まずは譲渡所得を求めます。
譲渡所得＝売却価格ー取得費（購入費用）ー譲渡費用（仲介手数料など）
この譲渡所得から3000万円を控除します。
控除後の金額が譲渡所得となり、それに税率を乗じることで税額を計算します。
譲渡所得が3000万円以下の場合は、税金がゼロになり、譲渡所得が3000万円を超える場合でも、税負担を大幅に軽減できるのです。
｜｜不動産売却税金控除の手続きと確定申告の注意点｜｜
3000万円特別控除を受けるためには、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。
必要な書類は、
・確定申告書
・譲渡所得の内訳書
・不動産の売買契約書
・登記事項証明書
・取得費用の領収書
・譲渡費用の領収書
などです。
書類は、税務署のホームページなどで確認できますが、専門家である税理士に相談するのも安心です。
確定申告の方法と注意点
税務署に直接提出したり郵送するケースもありますが、最近ではe-Taxを利用して電子的に提出する方法も主流になってきました。
確定申告書には、譲渡所得の計算過程を正確に記載する必要があります。
誤りがあると修正が必要になる場合があるため注意しましょう。
税理士への相談も
確定申告は複雑な手続きで、ミスがあると税金の過少申告や過大申告につながる可能性があります。
そのため、以下の様なケースでは税理士に相談することをお勧めします。
・不動産の売却価格が高い場合
・複数の控除制度を検討する場合
・不動産に関する専門知識に自信がない場合
・確定申告に時間的な余裕がない場合
税理士に専門的な知識と経験を活かしていただき、最適な節税方法を提案してもらいましょう。
いかがでしたか。
この記事では、不動産売却時の税金控除、特に3000万円特別控除について解説しました。
3000万円特別控除は、適切な手続きを行うことで、不動産売却時の税負担を大幅に軽減できる可能性のある制度です。
しかし、適用条件や手続きは複雑なため、専門家への相談も検討しましょう。
税金対策を含め、事前にしっかりと計画を立て、スムーズな売却を進めていただけたらと思います。
