不動産投資ローンのポイント
2026年04月29日
不動産投資ローンの融資を受ける時、初めての方はどのような金融機関選びをしたら良いのか、審査基準や事前準備などについて知らない方も多いと思います。
今回は不動産投資ローンの融資をスムーズかつ適切に受けられるような内容をお届けします。
｜｜金融機関のそれぞれの特徴｜｜
以下3つに分かれますが、順番に融資条件が良く、また融資基準が厳しいのが特徴です。
①都市銀行
②地方銀行
③ノンバンク・外資系
それぞれの特徴を見ていきましょう。
①都市銀行
対象物件の残存耐用年数の範囲で融資期間を決める銀行がほとんどです。
金利などが非常に高く、すでに事業規模が大きい顧客を対象としています。
不動産投資家にとっては敷居が高く、一定の事業実績がない場合は融資審査の対象にならないこともあります。
②地方銀行
アパートローンのようなパッケージ商品があり、対象物件の残存耐用年数を超える融資を受けられるパターンもあります。
不動産投資家にとって利用しやすいケースが多く、不動産投資をする会社員などをターゲットとしており、融資条件が審査基準がある程度決まっています。
審査スピードが高いことも特徴です。
③ノンバンク・外資系
金利や融資手数料などが高い代わりに、都市銀行や地方銀行が融資対象外にしている物件でも融資対象にするケースがあります。
例えば、既存不適格物件や旧耐震基準の築古物件、賃貸需要があまり見込めない地方物件でも融資対象となる可能性があります。
投資物件の利回りが高いなどのメリットが大きい場合は、ノンバンク・外資系の融資を受ける価値があります。
④その他
政府系の銀行でも融資を行なっており日本政策金融公庫と言います。
事業実績がなくても融資審査に不利にならない、融資条件も比較的良いという特徴があります。
デメリットは融資額の上限が最大4,800万円と低めに設定されているため、物件価格が高い物件では利用ができないことです。
｜｜金融公庫による主な審査基準｜｜
アパートローンの審査で見られるところは、そのアパートを購入しても、きちんと返済ができるのか、というところです。
万が一返済が滞った場合、売却して銀行は回収しなければなりませんので、どのくらいで売却できるのか、評価額と売買金額との返りがどうかなどが分かる書類を提出して審査をします。
①物件の評価
購入する物件の収益性と、担保価値を審査します。
収益性とは、経費等や空室による機会損失を考慮しても、それでもなお借入金返済のための十分な収入があるかどうか。
担保価値とは、万が一返済不能になっても、売却したときにある程度の資金回収ができるかどうか、です。
②個人属性の評価
購入者の勤務先、勤続年数、年収、金融資産などを審査し、不動産賃貸経営において想定外のトラブルが起きてもある程度補填できるかを審査します。
税金や他の金融機関の返済に滞納履歴がないかなどを審査します。
③金融機関により異なる審査基準
同じ金融機関でも、支店によって審査基準が異なるケースがあります。
④年収の制限について
投資物件に積極的に融資を行なっている金融機関では年収700万円以上と定めているところが多いです。
日本政策金融公庫などは、年収・自己資金・勤務先などの審査はありますが、初めての不動産投資の場合でも融資してくれる場合も多いです。
｜｜初めての融資商談時の必要書類｜｜
来店初日に必要資料を揃えておくと、銀行員の評価がアップします。
資料が不足していると、揃うまでの間、案件への取り組みがストップし、時間のロスとなる可能性があります。
審査を受けるための主な必要書類は以下の通りです。
銀行によって異なる場合があるため、事前に融資担当者に聞いておきましょう。
・物件概要署
・物件のレントロール
・物件の土地・建物の登記閲覧情報
・源泉徴収票
・確定申告や決算書（直近３年分）
・運転免許証またはパスポート
・健康保険証
・融資申込人のプロフィール（履歴書形式）
・連帯保証人のプロフィール（履歴書形式）
・既存の借入金の返済予定表
・金融資産のエビデンス
・所有不動産の固定資産税・都市計画税課税証明書
・保有資格の合格証
必要資料は必ず原本を持参しましょう。
銀行員は不自然な部分がないか、不足している資料はないか、チェックをしながらコピーをします。
最も重要な稟議書補足説明書とは
アパートローンの審査では、固定資産及び担保状況表意外にも、作成すべき書類があります。
作成順序は、申込人信用調書、家系図、連帯保証人信用調書、収支シミュレーション、稟議書本体、稟議書補足説明書です。
銀行によって作成書類の呼び名や種類は異なりますが、およそ下記になります。
・融資申込経緯
・申込人属性
・融資対象物件収支
・融資対象物件の住環境
・債権保全状況
・連帯保証人
・融資期間
・適用金利
・融資条件
・担当銀行員の意見
いかがでしたか。
審査基準や事前準備などについて解説しました。
少しでも不動産投資ローンの融資のお役に立てれば幸いです。
