家を売るタイミングの4つのポイント
2024年05月19日
家の売却を検討されている方にとって重要なポイントは、希望通りの条件でスムーズに家が売れるかどうかです。
家の売却が成功するかどうかは、時期やタイミングに左右されます。
同じ家でも売り出すタイミングによっては、売れる条件が大きく変わることも多々あります。
今回の記事では、家を売るベストなタイミングと、見極め方や避けるべきタイミングをお伝えします。
｜｜家を売るベストなタイミングの見極め方｜｜
「家は一生の買い物」と言われるほど高額です。
そのため「絶対に損はしたくない」「できるだけ高く売りたい」と思われる方も多いでしょう。
家の売却で後悔をしないために、まずは家を売るならいつがベストなのか、判断基準となる4つのポイントをご紹介します。
1.不動産価格の推移・動向
まずは、不動産価格の推移や動向を確認しましょう。
不動産価格の推移は、国土交通省が公表している「不動産価格指数」や「土地総合情報システム」などで確認できます。
不動産価格が右肩上がりの場合は、少しでも遅く売ったほうが得です。
ですが、右肩上がりがいつまで続くかはわかりませんので、タイミングを見定めるのは難しいところです。
また、右肩下がりの場合は、できるだけ早く売却したほうが良いでしょう。
不動産価格が横ばいでしたら、大きな差はないと考えられます。
2.時期
一般的に、一戸建てやマンションなどの不動産は、1～3月頃によく売れると言われています。
なぜなら、4月からスタートする新年度に向けて、転職や入学、入社、転勤などを見据えた住まい探しをする人が多くなる時期だからです。
2～3月頃のベストタイミングに合わせるなら、少し前の12月頃から売却準備をスタートするのがおすすめです。
反対に、ゴールデンウィークを過ぎた頃から気温が高くなる7～8月頃は、引越しを考える人も少なくなるため、家が売れにくくなります。
3.築年数
築年数も重要なポイントです。建築後、10～15年以内に売却するのが良いと言われています。
築15年を過ぎてしまうと不動産としての建物価値が下がる傾向にあり、売れにくくなり金額の設定を低くせざるを得ない可能性があります。
また、マンションの場合は、築12-13年を過ぎると大規模修繕が行われるケースが多いです。
数年後に大規模修繕工事を控えたマンションは、買い手がつきにくいと言われています。
4.税金
家を売却して利益が出ると譲渡所得税を支払う必要があります。
譲渡所得税の税率は、家の所有期間によって異なります。
条件によっては軽減税率や特例を適用できる場合もあります。
家を売るタイミングによってどれくらい税金が変わるのかをシミュレーションしてみると、自分にとってベストなタイミングが見えてくるのではないでしょうか。
●所有期間5年を超すと税率が下がる
所得税・住民税の課税対象となる譲渡所得には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」があり、所有期間によって税率が異なります。
・長期譲渡所得
（家を売却した年の1月1日時点で5年を超えるもの）
所得税：15%
住民税：5%
・長期譲渡所得
（家を売却した年の1月1日時点で5年以下のもの）
所得税：30%
住民税：9%
長期譲渡所得の合計の税率は20％（所得税15％・住民税5％）であるのに対し、短期譲渡所得の税率は39％（所得税30％・住民税9％）と、2倍近い差があることが分かります。
※2013年から2037年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1％分が加算されます。
●マイホームは所有期間10年以上で軽減税率
マイホームの所有期間が10年を超える場合、家を売るときに「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を適用することができます。
これにより、さらに税金負担を軽減できる可能性があります。
●相続した家は特例の適用期限に注意
相続した家を売る場合は、以下の2種類の特例を適用すると、譲渡所得税の負担を減らすことができます。
ただし、これらの特例にはいずれも適用期限があります。
マイホームを売ったときの特例は「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」に、家の売却を済ませておく必要があります。
｜｜家を売るときに避けた方が良いタイミングとは｜｜
そうはいっても、ライフスタイルの変化や個人的な事情により、家の売却をしなければならない場合もあるでしょう。
あらかじめNGなタイミングを知っておくと、売り時が来るまで賃貸物件として貸し出すなど、別の方法も視野に入れられるかもしれません。
●所有期間が5年以下の家
家の売却によって利益が出そうな場合、所有期間が5年以下で売ってしまうと、譲渡所得税・住民税の税率が高いため、負担が大きくなってしまいます。
住み替えを見据えて一戸建てやマンションを購入する場合も、5年間以上は所有したほうが良いでしょう。
その後、売り出しを開始すると、税金負担を抑えることにつながります。
●所有期間が10年まであと少しの家
所有期間が10年を超える家を売るときは、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を適用させることができます。
家の売却によって利益が得られそうで「所有期間があと少しで10年」という状況なら、もう少し待ってから売却した方が良いでしょう。
●住宅ローンの金利が高いとき
住宅ローンの金利が高くなると、家の購入を控える人が増えます。
そのため、売主側としては、本来の相場価格で家を売ることが難しくなる可能性があるでしょう。
家を売るなら、住宅ローン金利が低いときがおすすめです。
現在は固定金利が上昇傾向にはなっていますが、変動金利は引き下げ傾向にあるため、「売り時」と判断することもできます。
｜｜家を売るタイミングの見極めが難しいときは｜｜
いかがでしたか？
「もう少し待てばもっと高く売れたのに」「税金の負担を軽くできたのに」などと後悔しないためにも、今回紹介したポイントも参考に、 ベストな売り時を見極めましょう。
とはいえ、不動産の売買については、データだけでは一概に判断できないことも多く、一般の方が一人で見極めるのは難しいでしょう。
家を売るタイミングに迷ったときは、不動産の専門家に相談しながら、ベストなタイミングを検討するのも一つの方法です。
「今すぐ家を売るべき？」「すぐに売るよりも貸したほうがいい？」など、家を売るかどうか迷っている方へは、お客様のお悩みや疑問、ご要望などをおうかがいしたうえで、方針を決めるためのお手伝いをさせていただきます。
家の売却を希望されるお客様へは、さまざまなご提案やアドバイスを行っていきますので、ぜひご相談してみることをおすすめします。
